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京东正式杀进地产界,房产的冰与火之歌

日期: 2017-10-25 17:29:06 点击数:  

经历了几个月的传闻和猜测之后,10月24日,京东正式宣布进军房地产市场,覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场,并放出豪言,称将在5年内实现流量、线上交易量的双料冠军。
在京东房产的发布会上,京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军表示,“一个以运营为核心竞争力的大地产时代已经到来。”而他认为,这个时代背后的三个主要特征,则是“住宅进入租赁时代”,“商业地产功能变迁”,“特色地产将出现爆品”。
在这个大地产时代里,京东房产想通过建立连接、运营赋能、打造爆品来打造一个完全的服务平台,“我们是做大蛋糕而不是要去分这个蛋糕。”京东房产业务负责人曾伏虎表示。
公开资料显示,曾伏虎于1999年加入搜狐,历任搜狐新闻中心总监、商务拓展部总监、搜狐焦点网总经理等,2014年晋升为搜狐网副总裁。2016年,曾伏虎从搜狐离职后出任海航云商运营总裁,今年7月离职,并于7月25日加入京东。
值得注意的是,今年9月底,支付宝的租房业务正式上线,10月10日又在8座城市开启支付宝信用租房;融创、万科数十亿元的斥资,也将链家这家中国最大的房产中介推到了聚光灯之下。
京东房产能给开发商带来什么?面对同为互联网巨头的阿里,以及中国存量房时代的主角链家,京东房产的优势在哪里?深耕地产这个线下最重的领域,京东房产要跨过哪几道坎?
京东房产能给开发商带来什么?
此次发布会上,京东房产与房地产企业碧桂园、蓝光地产等众多开发商和战略伙伴达成合作。碧桂园集团营销6区大区营销总经理莫迟表示:“房地产行业需要技术创新的驱动,我们愿意成为行业先行者,与京东房产一同在行业内率先构筑‘互联网+房地产’线上线下融合的新模式。”
房产业务的正式上线,也是曾伏虎加入京东一个季度以来的第一份成绩单,他笑称自己要“抓紧时间争取早日转正”,曾伏虎透露,在住宅领域,目前一期上线的是新房业务,二手房和租赁业务会陆续上线。
目前,京东房产已上线京东商城,而此前推出的京X计划,京东与腾讯、今日头条、百度、网易、360等流量中心建立起的连接也将成为京东房产项目的流量源,让众多开发商推出的房源可以通过各种渠道触达消费者。
在曾伏虎看来,京东建立的连接并非简单的信息告知,而是通过整合京东营销、服务、供应链等能力,为购房者打造的一站式体验,与京东房产合作的项目在与其他项目竞争时,获得的额外价值将是服务于购房者的全周期服务。
一位京东内部人士告诉凤凰科技,京东房产业务隶属于京东居家生活事业部,而该事业部同时还包括家装、家具等品类,这也就意味着,消费者在京东平台购房,还可以获得家装、家具的购买优惠。
在曾伏虎的观察中,京东房产的三个核心业务,即住宅、商业地产、特色地产,其中“建立连接”可以帮助房地产商完成获客,而对商业地产的赋能和特色地产的反向定制,这两者解决的正是目前地产运营的难点。
商业地产方面,京东将会有更多线上线下结合、自带流量和人气的产品在商业区域落地,曾伏虎举例,比如京东无人超市,京东之家等;另一方面,商业地产作为线下实体承接方,可以共享京东的招商资源、会员运营管理体系。
由于京东的房产业务尚处于早期,曾伏虎将盈利模式相对笼统得分为三个方面,广告模式、销售佣金,以及商业地产的运营收入。他认为,房子靠房价本身的增值所能支撑的已经有限,未来要靠运营的力量来去支撑。
京东还将利用自身积累的消费行为数据,来判断用户未来的消费趋势,反向定制房地产行业的爆品,据悉,京东房产将围绕商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产以及海外地产等领域搭建专属团队,与开发商、代理商进行深度合作定制,开发品类爆款。
巨头们的新战场?
链家研究院数据显示,2016年全国房产销售总规模在20万亿,其中二手房规模在6万亿左右,二手房租赁占2万亿,而新房的交易规模达到12万亿左右,规模占比最大。而链家在2016年,其交易额超过1万亿元,巨大的市场空间,成为京东、阿里等互联网巨头的必争之地。
今年9月底,支付宝的租房业务正式上线,10月10日,支付宝又宣布已有超过100万间公寓正式入驻支付宝,并在8座城市开启支付宝信用租房。蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博在接受媒体采访时表示,“我们给自己定的目标是,把它放到战略高度,要做成中国最大的租房平台。”
而在新房市场,2010年淘宝房产频道正式推出,曾一度陷入困境,并于2014年并入虚拟及生活服务事业部后重新包装上线。
另一头,认识到用户的需求已经不再是简单购物,而是更多的体验和乐趣,苏宁开始与万达、恒大合作,将联合定制苏宁广场、生活广场、苏宁超市、红孩子母婴、苏宁影城、苏宁小店入驻国内主流的商业广场、各类住宅小区等。
实际上,京东在此次房产业务发布之前,也有过多次房产电商业务的尝试。2014年双十一期间,京东金融联合远洋集团开展互联网营销,试水房地产众筹;2015年,京东又在6.18店庆当天,推出千套特价房。
而作为在商业地产中担任吸引客流角色的创新模式,京东将会推动无人超市、无人便利店、生鲜超市7 fresh、京东之家、京东母婴体验店等多种线下爆款形态的落地。
这其中将充分运用到京东的大数据能力,以京东之家为例,此前在36氪的报道中,京东之家门店的选品和陈列都依靠京东平台上的大数据来决定,举个例子,京东可以从自身的物流数据中得出门店附近消费者的数码购物习惯,喜欢消费的品类和价位,来决定门店中所展示的商品。这种数据分析能力,反过来又可以给整个商场的商户提供参考。
巨头们已经吹响了进军地产的号角,可以预见的是,巨头们在房产市场的后续布局,未来一定会产生正面竞争。
京东房产面临的几道坎
当被问及京东房产是否与链家这些房产中介存在竞争时,曾伏虎强调,“京东房产要做大蛋糕,而不是分这个蛋糕。”他认为,链家最大的优势是拥有15万人的经纪人团队,是典型的线下打线上模式,而京东房产要做的,是将拥有良好服务能力的经纪公司引到平台上,帮助购房用户得到更好的服务。
公开资料显示,链家最引以为傲的是其拥有业内最大的房源数据库,即链家所称的“楼盘字典”。2017年4月,链家创始人左晖透露,链家在10年前就已开始做“楼盘字典”,截至目前,有8000万套住宅数据,覆盖30个城市,大约有11万个小区、60万栋楼、60万个户型。
坐拥如此庞大的楼盘资源,链家自身也在积极得线上化,如何说服这些房产中介将其拥有的资源引入到京东房产的平台,怎样平衡双方的关系,或许是京东房产要考虑如何跨越的第一道坎。
目前房产电商面临的最大难题是,如何将线上流量转换为线下成交,这背后需要有大量的线下团队来做支撑,也就意味着将会做得很重。是做纯服务平台,还是会在后期招募线下团队介入到销售服务环节,这其中应该如何平衡,也是京东房产未来需要考虑的问题。
不过至少在目前,曾伏虎想得很清楚,“京东目前还是平台的思路,会帮助开发商一起开发系统,提供展示、服务跟踪评价、服务商筛选比较等多维度功能,给消费者提供足够的信息,来消解其中存在的信息不对称。”
另外,虚假房源是房产电商平台的一个顽疾,曾伏虎表示,京东最大的核心竞争力就是对于正品行货的保障,这套正品行货的保障办法同样适用于房地产业务,包括有怎样的进驻要求、对哪些部分做核验和管理、如何通过第三方数据和反馈做管理和监测等,“京东在这方面是具备解决问题的能力的”。
身处地产大时代,政府和机构都处在解决问题的风口之上,京东房产的入场踏上了恰当的时间点,其技术和平台能力将帮助解决行业痛点,而这个征途上,将面临的对手和坎也不在少数。